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종료시점지가

원칙적인 산정방법으로, 종료시점지가는 부과종료시점 당시의 부과대상토지와 이용 상황이 가장 유사한 표준지의 공시 지가를 기준으로 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제9조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 산정한 가액에 당해 연도 1월 1일부터 부과종료시점까지의 정상지가상승분을 합한 가액으로 함.

예외적으로 처분가격에 의한 경우, 부과대상 토지를 분양 등 처분함에 있어 그 처분가격에 대하여 국가나 지방자치단체의 인가 등을 받는 경우에는 처분가격을 종료시점지가로 할 수 있음.

  • 시장·군수의 승인을 얻어 주택의 분양가가 결정된 경우(주택의 분양가를 국토교통부장관이 정하여 고시하는(제3항제1호) 건축비를 적용하여 결정하는 경우에 한한다.(주택법 제 38조1항1호의 규정)
  • 사업주체가 조성한 대지의 공급조건 등에 대하여 국토교통부장관 또는 지방자치단체의 장의 승인을 얻은 경우(주택법 제16조1항 및 같은 법시행령 제15조5항의 규정)
  • 택지의 공급가격결정방법 등이 포함된 택지개발사업 실시계획에 대하여 국토교통부장관 또는 지방자치단체의 장의 승인을 얻은 경우 (택지개발촉진법 제9조 및 같은 법시행령 제8조의 규정)
  • 개발된 토지의 분양가가 결정된 경우(산업입지 및 개발에 관한 법률 제38조 및 같은 법시행령 제40조의 규정)
  • 산업입지 및 개발에 관한 법률에 의한 특수지역 개발사업으로 개발된 토지의 분양가(동법 제39조의 규정)가 동법에서 정하는 분양가격의 결정방법(동법시행령 제40조의 규정)과 같은 방법으로 결정된 경우
  • 한국토지공사가 매입하여 개발한 토지의 분양가가 결정된 경우(한국토지공사법 제16조의 규정)
  • 위의 경우와 비슷한 경우로서 국가 또는 지방자치단체의 인가등을 받아 토지의 분양가격이 결정된 경우

법 제10조제2항의 규정에 의하여 처분가격을 종료시점지가로 하는 경우는 법 제10조 제3항 단서의 규정에 의하여 매입가격으로 개시시점지가를 산정하는 경우에 한정 함

처분가격을 종료시점지가로 산정함에 있어 주택공급에관한규칙에 의하여 시장ㆍ군수의 승인을 얻어 분양가가 결정된 경우에는 그 분양가에서 다음의 금액을 뺀 가액을 처분가격으로 하며, 다만, 납부의무자가 「건설산업기본법」에 따라 등록을 한 건설업자와의 도급계약에 의하여 지출한 건축비 내역서를 제출한 경우에는 분양가에서 그 건축비와 다음의 경비를 뺀 가액으로 할 수 있음.

  • 국토교통부장관이 정하여 고시하는 건축비
  • 건축과 관련된 부대경비로서 국토교통부령이 정하는 경비
  • 지하주차장의 설치에 들어간 비용
  • 『건축법』등 관계법령의 규정에 의하여 설치하도록 되어 있는 지하층을 초과하여 설치한 경우 그 초과 설치에 소요된 비용

개시시점지가

개시시점지가는 부과개시시점이 속한 년도의 부과대상토지의 개별공시지가(부과개시시점으로부터 가장 최근에 공시된 지가를 말한다)에 그 공시지가의 기준일부터 부과개시시점까지의 정상지가상승분을 합한 가액으로 하며, 다만, 다음의 경우에는 그 실제의 매입가액이나 취득 가액에 그 매입일이나 취득일부터 부과개시시점까지의 정상지가 상승분을 더하거나 뺀 가액을 개시시점지가로 할 수 있음.

  • 국가·지방자치단체 또는 국토교통부령이 정하는 기관으로부터 매입한 경우
  • 경매나 입찰로 매입한 경우
  • 지방자치단체 또는 제7조제2항제2호의 규정에 의한 공공기관이 매입한 경우
  • 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따른 협의 또는 수용에 의하여 취득한 경우
  • 실제의 매입가액이 정상적인 거래가격이라고 객관적으로 인정되는 경우 즉, 부과개시시점이 전에 매입한 경우 (부과개시시점 이전에 매매계약을 체결하여 부과개시시점 이후에 그 계약에서 약정한 금액대로 매매대금의 지급이 이루어진 경우로서 국토교통부령이 정하는 증명서류를 제출한 때를 포함한다)로서 그 매입가격이 취득세 또는 등록세의 과세표준이 된 경우이거나, 사업시행자가 『지방세법』 제286조 내지 제288조에 따른 법인인 경우로서 그 매입가격이 법인장부에 기재된 매입가격인 경우

실제의 매입가액 또는 취득가액을 개시시점지가로 할 때 납부 의무자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 등을 함께 매입한 경우로서 실제 매입가액 또는 취득가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 「부가가치세법 시행령」 제64조에서 정하는 바에 따라 똑같이 나누어 계산한 가액을 그 토지의 매입가액 또는 취득가액으로 함.

공시지가가 없는 경우 등

종료시점지가 및 개시시점지가를 산정하는 경우에는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 둘 이상의 감정평가업자가 감정평가한 가액을 산술평균한 가액으로 해당 지가를 산정하여야 함.

지가산정의 특례

종료시점지가와 개시시점지가를 산정할 때 부과 대상 토지에 국가나 지방자치단체에 기부하는 토지나 국공유지가 포함되어 있으면 그 부분은 종료시점지가와 개시시점지가의 산정 면적에서 제외

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